下月开征土地增值税房价是涨还是跌
地产股全线跳水 开发商购房者议论四起
国税总局又出台新政策了,房价会不会受影响?新年开年不久,企业土地增值税开征的消息昨天传开,引发股市大震动,地产股全线跳水。
1月16日晚,国家税务总局发布最新的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,要求从2月1日起正式向房地产开发企业征收30%-60%不等的土地增值税,明确房地产企业土地增值税进行清算式缴纳的适用范围,扭转以“预征”为主的土地增值税缴纳现状,标志着房地产开发迎来土地增值税“清算”时代。
地产股全线跳水
昨天下午收盘,万科、金地、招商地产等十几家地产股跌停,跌幅超过5%的地产股随处可见,深圳股市甚至因此一度跌幅超过400个点。“都是土地增值税消息惹的祸。”采访中多位业内人士均如是表示:该税种的正式开征,将对房地产企业的利润造成重大影响。
对于新出台的土地增值税政策,杭州开发商似乎有点招架不住,采访中有一位销售部负责人抱怨,“以前的政策是房子卖完了才交土地增值税,现在的要求是取得预售证满三年仍未销售完毕的也要交土地增值税,这无疑增加了我们销售部门的压力。明年的销售任务老板今年就定下来了,现在又出台了这样的政策,加上现在股票涨得厉害,很多人都抵押房子去买股票,以前投资房产的大量投资客已经外流,明年的任务不知道还能不能完成。我现在连晚上睡觉都会被吓醒。”
“其实没有那么大的影响,市场是反应过度了。”中投证券房地产行业研究员李少明认为,“此前包括杭州在内的各大城市已经对土地增值税进行预征,实际上已经对新政策进行了一定程度的消化,而且不少大公司都早已在财务上作出了调整,因此总体上影响将十分有限。”
引发网民房价论战
对于购房者来说,新政策到底会不会导致房价上涨或跌落才是最关心的问题。“要是没影响的话,今天万科就不会带领地产股暴跌了。”一部分网民认为,以追求市场最大利润为目标的开发商,很可能会把相关税收转嫁到买房人身上。
另一部分网民认为,新政策不仅不会导致房价上涨,反而有可能使房价跌落。他们认为现在开发商手里囤积大量空房,增税会导致成本上涨。一些实力比较弱的开发商为了应对资金周转要求,将不得不抛售手中空房,这必然会冲击现在的市场价格。
大多数开发商则表示,政策对普通住宅的影响不大,但对别墅等住宅的影响比较明显。西房集团营销总监吴之红认为,目前买方市场的情况下,开发商已经过了以前的那种暴利时代,普通住宅部分的成本和收入已经比较明晰了,不会出现过高的利润,因此对普通住宅的影响不会很大。“当然也并不排除开发商可能把这部分的成本分摊到房价上去,但是上升部分的房价还要取决于市场,如果市场不认可,消费者不买单,开发商也只能自己承担。”
临安青山湖的纯别墅项目锦绣钱塘总经理王一兵认为,由于别墅项目的地块比较大,利润又比较可观,因此土地增值税的出台,对别墅项目的打击比较沉重。同样,王一兵也认为,开发商也会把这部分成本分摊到消费者的头上,“道理很简单,就如同去年汽车行业实施的大排量汽车消费税一样,当时高档汽车的价格一度猛增,就是因为经销商把这部分的成本分摊到了消费者的头上。”
“由于这是在供给环节增加税收,所以最终到底会不会影响房价,要看具体的供求关系。”浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬教授指出,如果市场是供大于求,开发商则很难把相关税收转嫁到购房者身上,房价不会因此上涨,他们只能自己去减少利润;反之,如果供不应求,那么开发商就会形成价格垄断,迅速把相关税收转嫁到购房者身上,房价很可能就会因此上涨。“当然,对于当前的杭州楼市来说,我认为新政策基本上不可能导致房价的上扬。”
这算不上是新政策
“实际上,国税总局的通知算不上是‘新政策’,其实政策早就有了,只是一直没有得到很好的执行,此次政策是在原来政策的基础上再次重申和加强。”
浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬教授指出,早在1993年,国务院就已发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》,规定了土地增值税的税种和征收的税率。由于此后房产一度不景气,再加上其他各种原因,该条例一直没有得到很严格地执行。
但是,从2004年10月份起,杭州开始执行土地增值税的预征收办法。杭州市地税部门相关负责人介绍说,目前杭州的企业土地增值税是按照整个房款来征收的,普通住宅的税率是0.5%,非普通住宅则是按1%来预收,每月进行预征收,到开发商把所有房子卖完并交付后,开发商可以申报进行清算,严格按照1993年“暂行条例”来征收,即向房地产开发企业征收30%~60%不等的土地增值税,差价部分多退少补。此外,转让土地使用权的则按照3%的税率进行征收。
此次国税总局新发布的文件与过去政策最大的区别在于,房地产企业土地增值税必须严格按照原有政策进行“清算”。这意味着企业土地增值税将从“预征”步入“清算”时代。“对于开发商来说,‘清算’的税率可能比‘预征’的税率更划算。即使国家不出台这个政策,我们也将考虑主动申报进行‘清算’。”广宇房产相关负责人认为,以前开发商可以申报进行清算,也可以不进行清算,但是“清算”的税率设计原则是“增值多的多征,增值少的少征”,随着房地产已经逐渐进入“均利时代”,最终“清算”的税率很可能比“预征”的税率更低。
对《通知》的政策解读
(解读人:浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬教授)
【政策】国税总局通知指出,土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。
【解读】该项规定使土地增值税清算条件发生了本质的变化。据介绍,过去土地增值税结算一般以开发项目公司注销税务登记作为结算节点,“也就是说,只要项目公司不注销,公司就可以长期不进行土地增值税的结算。”而目前,只要单期项目就可以成为结算单位,显示国家要求执行增值税征收的态度非常明确。
【政策】国税总局通知指出,主管税务机关对以下三种情况可要求纳税人进行土地增值税清算:取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
【解读】该项规定亮出了土地增值税清算的时间和空间“底线”,一方面使税务机构在征收这一税种时更有操作性,另一方面,也规范了房地产企业的纳税义务,严肃了“有税不征”的不良“习惯”。
【政策】国税总局通知还对非直接销售和自用房地产的收入确定、土地增值税的扣除项目、土地增值税清算应报送的资料、土地增值税清算项目的审核鉴证、土地增值税的核定征收、清算后再转让房地产的处理等问题作出明确规定。
【解读】此次土地增值税清算的通知,意味着国家对于今年房地产市场的调控还将继续。房地产税收环节调控,以前是一个一直没有补的漏洞,从去年以来出台的一系列文件都表明,政府试图将过去没有完善的税收体系进行恢复和完善。附件:什么是土地增值税
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上的建筑物和其他附着物等产权的单位和个人征收的一种税。1993年12月13日国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》,自1994年1月1日起施行,在全国范围内开征此税。
土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额之后的余额,实行从30%至60%的四级累进税率。
